今天健走玉君要討論的题目呢
主要是針對預售屋
不管是還没開始蓋
還是蓋到一半就開始賣的房子，都稱為預售屋
常有朋友在問，聽人家說潛銷會有更大折扣是真的嗎?
其實啊代銷常會在還沒開始廣告宣傳前
就已經在上班了
他們透過CALL客，把過去手頭上有接觸過其他案子的客戶再拉回來看
或則是當接待中心還在搭建，路過的民眾曾經有進來
問過的都CALL來看看
也許這時建照可能還沒下來（雖說法律規定有建照才可以進行買賣）
模型還沒完成...等等
但看倌們都可以先去登记
甚到透過網路預約，他們一樣會安排參觀
大伙可以說這是一種銷售策略
當天真來看時，他可能會告訴你，公司還没有决定到底要賣多少
這其實就是為了製造熱度還有一些話题
這無非是给他們做為日后
調整價格的参考
說穿了其實潛銷就是一種预約買盤的方式
藉此來看看客户的反應
如若表现還不错的話
等正式公開時，就會主打公開即熱销甚到還完銷都有
我真的看過好多案場
一開案之后你打電話去，代銷就回你没预约的人
參觀不到房子，也沒有房子可以賣給你，不然就是說你要先交訂金才能預約來接待中心看
這其實是他们可能在將前面一兩個月
CALL客或網路预约的这些组數客户消化完
然后才開始開放外面客人进来
所以才造成小資們看到媒體報導排隊買房子的
的誇張盛況👬👬👬👬👬👬👬
這就是靠代銷公司
他们前期苦心經營包装
然后透露媒體去散發这些訊息
造成開案之后的熱潮
其實只要他的產品夠好
确实是有可能是這麼搶手的
但其實小資們請注意，所有的潛销都是一種
銷售的手法
但也不是每家建商都喜歡這種方式
有些建商可是極度低調不想引起大家注意的
他只把基地圍籬圍起来
然後寫上XX建設公司，連電话也沒留的
他们覺得自己的品牌實力
非常的高
完全不需要潛销
你早来我還是賣這個價
但是你如果现在这個價钱没有買
那我之后會调整
講到這我們就來講講潛銷價到底是真是假
$潛銷價的定義
這時候我們就得來看看潛銷價的定義
其實潛銷價就是建商本來的訂價😜😜
所以說比較便宜，是相對於未來調漲價格來說
如果以這標準來看，這事情在很多地方就是真實的。
像有些建商會釋出
前二、三十户建商直購價或股東直購價
其實這是在試水温的價格
如果代銷發现賣的不错
很快就會调整
這類的銷售策略
每一个案子的計畫不一樣
像有些房子從一開案到完销👏👏👏👏
前前后后可能足足差了一成的價格
甚至多的可以很多了
比如说我們個例子
以前台中有一開始潛銷賣二十幾萬
等結構蓋到一半，一坪又上調3~4萬
到最后可以交屋的时候
甚至有價差到10萬那麼多
所以說
销售定價策略其實一定会反映
在他的銷售情況
$真的完銷了嗎?
因为同一地段同一環境的房子不能複製，这產品賣一
户少一户
這不會像賣車子一樣，賣的好
我就追加產能
可是房子在同一塊土地上面
一開始規劃的戶數、房型就是這麼多
不可能賣的好就來多追加蓋幾戶
没有這種事情
所以呢
在這過程中他是賣一户少一户
所以代銷或建商只要發現在潛銷時反應還不錯就會
提高售價甚至動不動就公告完銷，封住賣盤
所以這個就是它的定價策略
前提是賣的很好的情况下
他一定是越賣越贵
还有可能销售三成的时候会调整一次
销售五成调整一次
销售到達七成或八成甚到封盤說他完銷，健走玉君就
親眼看過有建商這樣幹
$潛銷真的不貴嗎?
當建设公司已经確定賣了幾成有赚錢後
剩下在他没有赔的情况下
肯定会再搭配投資客一轉、二轉、三、四轉所提高的
價格
定出比原本定價高好幾成的價格來賣
當然這是健走玉君的舉例
每家调漲的幅度不一樣（大坪數的產品可能不会涨太多，畢竟客層比較特別）
所以在這邊健走玉君可以很
确定的跟大家講，台湾目前的房地產到今天为止
他這個定價缓缓缓缓调整的走向來說
潛銷價绝對會比晚買来的便宜
$建商還可抬高售價的原因
另外再對比附近的成屋
會因為在建材，工資（現在工人最大）
这些东西再去做一些调整
所以绝对比附近的舊房子貴（另外一大原因:大家實在太愛買新房子了）
所以代銷一定會去找到他们的销售的賣點
把自己的身價抬高
因此就是说潛銷價正確来說啊
並不是说他一開始故意賣便宜
而是潛銷的是他原始的定價
他會因为市場的反應而慢慢提高
但前提是反應佳且需求充足的情况下
那有小資們說不可能天天過年啊，市場總有成交低迷
的情况
買氣不好，沒人看房的情况
會不會因賣不好的情况發生
建商可能調降價格呢?
這也是有可能的
但再怎麼调降也要合乎他的成本
有可能他當初土地買的成本真的太高
代銷就會選擇其他的策略
例如推廣告户
而這可能就是該案的最低價
為了就是吸引大家過来看房子
廣告户有可能是比较便宜的價格
有可能該案最低價的房子（通常都在四樓或連棟透天的第四間或中間）
所以不管何種情況，畢竟這幾年下來每個建商都荷包
滿滿，再加上利率這麼低，健走玉君覺得，要等建商
大規模降價，嗚……………
但不管是熱銷還是市場低迷，小資們買房都可多看看
接下來我們就來看看，如果有看到建案潛銷或看到
廣告戶時，千萬不要因為貪便宜，想賺價差，
就一頭栽進去要買預售屋還是停、看、聽，注意
看房5大6小絕招，再決定要不要出手
第一次買房要進到接待中心的話
注意那些地方呢
另外就是如何“殺價”
才能夠讓你“省”很大呢？
$看房5大6小絕招
一、上網GOOGLE一下建商評價，看看是不是「一案建商」
各位一定要對附近建案及建設公司本身先做功課
來看一下這家建商的風評到底怎麼樣
如果你對這家建商完全沒有信心
乾脆就不要去了，浪費時間
二、先不透露預算，再與實價登錄比看看
當你被問到戶型、價錢還有預算的時候
你可以先不用跟他講預算
等他介紹完後到洽談桌報價時，再與實價登錄同一路
段兩到三年之內的成交個案作比較
這個變化不會太大
找出跟你的屋齡、屋型越相近的資料
你就可以知道這個案子與同質性高的產品有何差異，
價格是否高出太多
三、基地位置跟銷售中心地點一樣嗎?
現在銷售中心的位置
跟到時候蓋房子的基地位置到底是不是一樣的
你要清楚知道房子蓋在哪
如果沒有標示基地的位置
就要記得問清楚，到底要蓋在哪裡
四、實際到基地位置去看看未來的生活圈長怎樣？
你一定實際開車去基地附近繞繞
看建商附的機能圖標示的店家位置
是否都在合理的移動範圍內
五、樣品屋看什麼？
1、注意座向
特別是你落地窗或大面窗的方向，建議北部房因有東
北季風應挑坐北朝南，中部注意西曬，南部有西南季
風建議以坐南朝北為好
2、樓層高度不是代銷跟你講的那樣
一般銷售人員都會跟你說樓高三米二之類
但是健走玉君可以跟你說
它實際絕對沒有三米二
為什麼呢？
因為他的三米二是從板心線來計算
我們一般樓板是二十公分厚
那他可能會占掉你的十公分
下面的地板也會占掉十公分
所以三米二的你可能剩下三米
另外在高樓層的房型
他可能會有消防設置的灑水頭
你在做天花板的時候
可能要應應這個灑水頭會再往下降
3、樣品屋不是實品屋要注意尺寸
大家有沒有注意到，一般的樣品屋呢
通常會把我們的門拿掉
但你必須要想像
這個地方在完工之後是有一個門的
所以未來，他的空間感及動線會是跟現在是不一樣的
4、量量收納空間及未來家具擺放位置的尺寸是否夠用
5、看樣品屋要拍照並記得保留建案的廣告文宣
看樣品屋時你可以拍照
記錄下來那些是未來應附那是只是陳列
等以後註記在合約裡面比較保險
6、看看付款方式及貸款金額
一般都是訂、簽、開為2~3成，貸款為7~8成，訂、
簽、開大約可分二年~三年，請仔細評估自身的能力
會不會卡的很死呢?
以上是健走玉君對預售屋潛銷以及到接待中心
時應注意的點，給各位小資看倌們參考看看囉！
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